Dossier de présentation de l'association
OPHEC
Office pour la Promotion
d’Habitat Ecologique Coopératif et d’Habitat
à coûts et plus-Value Modérés
 HPVM


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Table des matières
A Motivations qui ont conduit à la création de l’association 
B Une réponse : Société coopérative d’habitants = Habitat à plus-value modérée
C Le but de l’association
D Le rôle de l’association
E Lexique

A Motivations qui ont conduit à la création de l’association :
Un groupe de personnes à la recherche d’un logement de qualité a fait les mêmes constats :
  1. La spéculation immobilière participe à l’appauvrissement de la mixité sociale Les personnes à revenu modeste ne peuvent plus accéder aux logements sur le marché privé. 
  2. Aucune solution intermédiaire entre le logement social et le logement privé Ces mêmes personnes sont soit contraintes de continuer à occuper les logements sociaux, soit contraintes à s’éloigner de plus en plus loin du centre-ville, entraînant un temps de trajet domicile travail plus long et donc une perte de temps et de pouvoir d’achats. 
  3. La séparation des fonctions du bâti (logement, bureaux et commerces) Cette partition appauvrit la cohérence et la richesse de l’espace urbain, alors que l’expérience allemande en démontre l’intérêt : ? Optimisation de la consommation énergétique de l’immeuble (la chaleur produite par le tertiaire en journée et réutilisée pour chauffer les logements), ? Réduction des charges de l’ensemble de l’immeuble. 
  4. Absence de garantie de résultat sur les performances énergétiques du bâti Une mauvaise mise en œuvre du système constructif peut réduire l’efficacité énergétique d’un logement. Le DPE (diagnostic de performance énergétique), rendu obligatoire depuis 2007 tout en étant un mieux, reste insuffisant. En pratique, la charge du contrôle de résultat est renvoyée à l’acquéreur, via l’analyse de ses consommations d’énergies. Opération que l’acquéreur n’engagera probablement jamais face au coût d’une expertise et face au parcours du combattant qu’est une action en justice. 
  5. Quasi-inexistence de l’offre de logements répondant aux critères de la construction passive et/ou bioclimatique. L’objectif de rentabilité à court terme fait prendre en compte insuffisamment les critères de performance énergétique et de conception environnementale (bioclimatique ) comme la réduction des pollutions intérieures des logements.
  6. Détérioration du parc HLM Les HLM rencontrent des problèmes de manque de responsabilisation de leurs habitants qui se traduisent par une dégradation des espaces communs. 
  7. Quasi-impossibilité de participer à la conception de son cadre de vie Le candidat au logement est souvent dans l’impossibilité de demander des modifications de l’aménagement d’un appartement, sauf surcoût dissuasif, du fait que la commercialisation des programmes se fait le plus souvent lorsque le dossier de construction est déjà réalisé et figé. Et c’est encore plus exceptionnel qu’il puisse participer à l’arbitrage dans un programme collectif, voire d’un projet urbain. 
B Une réponse : Société coopérative d’habitants / Habitat à plus-value modérée
  1. Société coopérative d’habitants : Une société coopérative d’habitants regroupe des personnes qui regroupent leur capacité d’investissement pour acheter un foncier, construire et gérer ou réhabiliter des logements qu’ils acquerront ou loueront, sans objectif spéculatif. La coopérative d’habitants permet un accès à un logement de qualité, à un prix accessible à la majorité. L’implication des coopérateurs, les efforts de mutualisation de moyens d’investissement et le souhait d’éviter les intermédiaires permettent d’offrir des prix d’acquisition et des loyers inférieurs aux prix du marché qui reflètent le coût réel d’investissement, d’exploitation de l’immeuble dans lequel ils vivent. La coopérative est : 
  1. Plus value modérée : Un contrat engage le coopérateur à ne pas revendre son droit vote et ses parts sociales au dessus d’une plus-value calculée suivant une fonction définie lors de l’achat des parts et révisable chaque année lors de l’assemblée générale par un vote à l’unanimité Le coopérateur pourra se faire rembourser tous ses travaux d’amélioration des parties privatives sur présentation de factures. Le principe de la plus-value modérée permet de faire en sorte que le parc de logements ainsi créé reste accessible à la majorité sur le long terme. 
  2. Démocratie La société coopérative d’habitants est un cadre juridique qui repose sur les valeurs d’égalité, de transparence dans la gestion et de participation de chacun aux décisions. La démocratie s’y applique selon le principe "une personne = une voix". Le système de gestion de la coopérative et les valeurs lui sont liées favorisent l’intégration de tous les habitants dans la vie de l’immeuble. 
  3. Respect de l’environnement Les sociétés coopératives d’habitants inscrivent dans leur statut que l’habitat prend en compte des critères écologiques : choix de matériaux sains et à faible impact environnemental, de provenance locale, conception du bâtiment en fonction de contraintes liées à l’énergie (orientation), utilisation d’énergies renouvelables, économies d’eau, installation de composteurs, etc. Ces choix engendrent une moindre pollution et une faible émission de gaz à effet de serre. 
C Le but de l’association

D Le rôle de l’association
L’association OPHEC accompagne des candidats à l’accession à la propriété ou à la location pour s’organiser en société coopérative d’habitants, maître d’ouvrage pour la construction ou réhabilitation de bâtiments dans le respect des critères de la conception passive , et bioclimatique, et offre une aide à :

E Lexique
Un bâtiment « passif » consomme 90% d'énergie de moins qu'une construction existante. Et même 60% d'énergie de moins qu’une maison construite sous la réglementation thermique 2005, (15kWh/m2/an contre 85kWh/m2/an). L’ère des énergies fossiles bon marché, qui aura duré environ 100 ans, est presque terminée. Durant cette époque, de nombreux systèmes mécaniques et électriques ont été développés pour chauffer, rafraîchir, ventiler et éclairer l'intérieur de nos bâtiments. Le développement du traitement mécanique des ambiances intérieures a eu pour conséquence que l'enveloppe du bâtiment a cessée d'être le régulateur principal de l'impact du climat sur l'environnement intérieur, et que les architectes se sont ainsi déchargés de leurs responsabilités environnementales sur l'ingénieur. Cependant, des architectes et d’ingénieurs ont pris conscience de la nécessité d‘une réduction de notre dépendance aux énergies fossiles et ont montré l’intérêt d’une architecture conçue pour contrôler l’environnement intérieur en fonction des saisons et des variations climatiques. Ceci a conduit à une redécouverte des principes du contrôle environnemental, à travers le choix de la forme même des bâtiments, leur orientation, la disposition des ouvertures et la performance thermique des matériaux. L’Architecture Passive est un terme générique, utilisé pour définir une approche stratégique de conception architecturale dont l'objectif est triple : • une limite maximale de consommation d'énergie (pour le chauffage, la ventilation, l'éclairage et la climatisation), • une exigence de qualité (confort thermique), • une exigence de maîtrise du coût de construction.

 Maison passive + Exploite les ressources soleil, terre, végétation, comme une composante active des limitations de ses besoins en énergie. 
Maison bio-climatique + Habitat dont les matériaux sont choisis pour leur qualité environnementale.